ปัญหาที่มักจะพบของการบริหารอาคารชุดด้านความปลอดภัย
ในการบริหารจัดการอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) นิติบุคคลมักต้องเผชิญกับความท้าทายด้านความปลอดภัยหลายด้าน เนื่องจากเป็นอาคารสูงที่มีผู้พักอาศัยอยู่ร่วมกันเป็นจำนวนมาก และมาจากหลากหลายครอบครัว
ต่อไปนี้คือ 5 ปัญหาหลักด้านความปลอดภัย ที่มักจะพบในการบริหารอาคารชุด
1. อุปกรณ์และระบบป้องกันอัคคีภัยเสื่อมสภาพ
- ขาดการซ่อมบำรุง: ถังดับเพลิง ไฟฉุกเฉิน หรือระบบสปริงเกอร์ฉีดน้ำ ถูกปล่อยปละละเลยจนไม่พร้อมใช้งานเมื่อเกิดเหตุจริง
- ระบบสัญญาณแจ้งเหตุขัดข้อง: ตัวตรวจจับควัน (Smoke Detector) ส่งสัญญาณเตือนภัยเท็จบ่อยครั้ง (False Alarm) จนผู้พักอาศัยเกิดความชินชาและละเลยเมื่อเกิดเหตุจริง
2. การปิดกั้นช่องทางเดินและทางหนีไฟ
- วางสิ่งของกีดขวาง: เจ้าของร่วมมักนำรองเท้า ชั้นวางของ ถุงขยะ หรือจักรยานมาวางบริเวณทางเดินส่วนกลาง
- ประตูกั้นควันถูกเปิดทิ้งไว้: ประเบียงหนีไฟหรือประตูทนไฟตามชั้นต่างๆ มักถูกเปิดอ้าทิ้งไว้เพื่อระบายลม ซึ่งผิดหลักความปลอดภัยเพราะหากเกิดไฟไหม้ ควันจะลอยเข้ามาในชั้นพักอาศัยทันที
3. ระบบคัดกรองบุคคลภายนอกไม่เข้มงวด
- การปล่อยให้คนนอกสวมรอย: พนักงานรักษาความปลอดภัย (รปภ.) อาจปล่อยปละละเลยในการแลกบัตร ส่งผลให้มิจฉาชีพ พนักงานส่งอาหาร หรือขนส่งเอกชนเดินขึ้นไปบนชั้นพักอาศัยได้โดยตรง
- การแอบอ้างสิทธิ์การใช้คีย์การ์ด: ผู้พักอาศัยปล่อยเช่าห้องพักรายวัน (ซึ่งผิดกฎหมายอาคารชุด) ทำให้มีคนแปลกหน้าเข้าออกอาคารตลอดเวลาจนยากต่อการควบคุม
4. ผู้พักอาศัยขาดความร่วมมือในการซ้อมหนีไฟ
- อัตราการเข้าร่วมน้อยมาก: การจัดซ้อมหนีไฟประจำปีมักมีผู้พักอาศัยเข้าร่วมไม่ถึง 10-20% เนื่องจากติดธุระ หรือมองว่าเป็นเรื่องไกลตัว
- ขาดความรู้ในสถานการณ์จริง: เมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน ผู้พักอาศัยหลายคนยังไม่ทราบตำแหน่งของบันไดหนีไฟ หรือใช้วิธีหนีที่ผิด เช่น การวิ่งไปใช้ลิฟต์
5. งบครองชีพและกองทุนส่วนกลางไม่เพียงพอ
- งบประมาณติดขัด: การซ่อมบำรุงระบบความปลอดภัยขนาดใหญ่ (เช่น ระบบลิฟต์ โครงสร้างตึก หรือระบบปั๊มน้ำดับเพลิง) ต้องใช้เงินจำนวนมาก หากลูกบ้านค้างชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลจะไม่มีงบประมาณเพียงพอในการซ่อมแซมทันที
